Земли сельхозназначения: юридические тонкости

Аренда земель сельхозназначения: как переоформить статус

Казалось бы, сделки с землей, а в частности, все, что связано с арендой земли сельхозназначения, регламентировано в Земельном кодексе РФ, который вступил в силу 24.10.08 г. Но на практике все не так просто: владельцы земельных долей и участков продолжают сталкиваться со сложными ситуациями. Регулярно всплывают «мины-ловушки», усложняющие жизнь тех, кто хотел бы переоформить арендованную землю на себя.

Одна из таких юридических ловушек – необходимость предоставить письменное согласие арендатора земельного надела, из которого нарезаются новые участки. Это условие оговорено в 4 пункте ст. 11.2. Земельного кодекса РФ. Отношение к данному пункту среди юристов весьма неоднозначное, некоторые даже считают, что такое требование не соответствует Конституции. Давайте попробуем разобраться на примере.

Вы надумали заняться фермерством и с этой целью взяли в субаренду земельный участок. Спустя какое-то время вы принимаете решение, официально закрепить свое право на обрабатываемую землю и стать землевладельцем. Или же продлить договор субаренды.

Для этого вам по месту жительства необходимо будет обратиться в юридический отдел Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии для того, чтобы официально зарегистрировать образование нового земельного участка. Кроме прочих документов вам будет необходимо предоставить чиновникам письменное согласие основного арендатора, у которого договор с государством, на выделение земельного участка. Перед тем, как вы отправитесь к юристам, желательно обговорить все важные моменты и найти обоюдовыгодное решение для участников планируемой сделки.

Дополнительное соглашение к действующему договору аренды

Сторонам рекомендуется заключить дополнительное соглашение, уточняющее действующий договор субаренды. В него необходимо внести измененное название объекта субаренды (а именно – кадастровый номер образуемого земельного участка).

Такое соглашение целесообразно заключить в следующих случаях:

• оставшийся срок субаренды менее 5 лет (земля под пашню);
• оставшийся срок субаренды менее 1 года (сенокосы, пастбища).

В качестве альтернативы допускается заключение нового договора субаренды на вновь образуемый земельный участок на оставшийся срок на обговоренных условиях.

При желании стороны могут увеличить срок субаренды или изменить какие-то условия договора.

Сделка с отменительным условием

В этом случае главный арендатор пишет заявление, что он согласен на образование земельного участка под отменительным условием (такая возможность оговорена в ч. 2 ст. 157 ГК РФ). Также в заявлении необходимо указать, что он не возражает против образования земельного участка при соблюдении следующих требований:

• государственная регистрация права собственности на вновь образованный земельный участок осуществляется на его имя;
• оформление дополнительного соглашения к действующему договору аренды или перезаключения договора аренды на земельный участок (это оговаривается в ч. 5 ст. 22.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними»).

Но бывают случаи, когда главный арендатор по каким-либо причинам отказывается писать заявление. Что же в таких случаях можно предпринять? Тут всего два возможных пути:

• Дождаться, когда у главного арендатора истечет срок аренды. После этого регистрировать землю на себя. За 3 месяца до момента прекращения договора вы должны будете письменно предупредить арендатора о том, что вы решили расторгнуть ваше соглашение. Но довольно часто ждать окончания срока договора аренды приходится 3-5, а то и более лет. Так что этот вариант для людей терпеливых и никуда не спешащих. А ведь время идет, и не исключено, что сделки с землей станет заключать еще сложнее, ведь не известно в какую сторону может измениться российское законодательство.

• Подать в суд иск об образовании земельного участка. Неплохо, чтобы у вас был документ, подтверждающий, что ответчик отказал вам в письменном согласии на образование нового земельного участка. Подобный иск считается неимущественным; государственная пошлина начисляется из расчета 200 рублей за каждое требование, указанное в исковом заявлении. Будьте внимательны, не забудьте проконсультироваться с адвокатом, чтобы впоследствии не дать повода вашему оппоненту подать встречный иск о признании сделки недействительной. Этот вариант подойдет для людей активных и прагматичных, предпочитающих как можно быстрее переоформить землю в собственность.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)