Особенности строительства на арендованной земле

19 июля, 2009 в 18:16

Особенности строительства на арендованной земле

Вопрос:
Всегда ли есть возможность при строительстве частного дома или коттеджа оформить землю в собственность?
Какие именно ограничения на приобретение земельных участков предусмотрены по Российскому законодательству?
В каких случаях власти имеют право отказать в покупке земельных участков?

Ответ юриста:
По закону купить участок, относящийся к землям, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, имеют право как физические лица, так и организации, фирмы, компании. Тем не менее, действуют некоторые ограничения, которые предусмотрены Земельным Кодексом Российской Федерации и некоторыми другими федеральными законами и указами.
Существуют участки, которые невозможно приобрести в связи с тем, что они принадлежат к землям, которые изъяты из оборота (согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ).

На них могут быть размещены следующие объекты:

  • пункты хранения радиоактивных веществ или ядерных материалов;
  • объекты государственной охраны, относящиеся к организациям федеральных органов;
  • объекты, принадлежащие федеральной службе безопасности РФ;
  • линии связи, коммуникации, инженерно-технические объекты, которые были созданы с целью защиты и охраны Государственной границы РФ;
  • гражданские и воинские кладбища;
  • сооружения, в которых находятся военные суды, комендатуры и тому подобные объекты;
  • объекты, относящиеся к Федеральной службы исполнения наказаний;
  • любые сооружения, которые используются МВД и Вооруженными силами РФ;
  • государственные национальные парки и природные заповедниками;

Существует еще один тип участков, которые законодательно ограничены в обороте. В качестве примера можно привести земли, находящиеся около водных объектов; земли, на которых расположены объекты, отнесенные к культурному наследию страны др. В исключительных случаях они могут передаваться в частную собственность, но только тогда, когда это не противоречит законодательству. Список ограниченных в обороте земель закреплен в Земельном Кодексе РФ (27 статья, пункты 4 и 5).

Со статусом земель напрямую связаны и запреты на возведение построек. Наглядный пример подобного запрета: на земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения лесному фонду, по закону запрещено капитальное строительство. А на городских землях вам не разрешат возводить завод или фабрику, производящие в атмосферу вредные выбросы.

В связи с этим при подборе земельного участка под строительство объектов различного назначения следует учитывать целый комплекс факторов, в число которых входит наличие высоковольтных линий электропередач, коммуникаций и т. д. Следует заранее прояснить, насколько соответствует назначение территории, на которой находится понравившийся вам земельный участок, функциональному назначению объекта.

Вопрос:
Существуют ли ограничения на аренду земельного участка?

Ответ юриста:
Согласно статьи 610 Гражданского Кодекса РФ аренда земельного участка считается заключенной на неопределенный срок, если время не было оговорено в договоре. В этом случае как арендатор, так и арендодатель имеют право в любое время прервать договор аренды. Но есть одно условие: о разрыве аренды необходимо предупредить не позднее, чем за три месяца.

Согласно статьи 610 ГК РФ (пункт 3) Гражданского Кодекса РФ в некоторых случаях могут оговариваться для некоторых видов договоров аренды максимальные сроки. К примеру, водные объекты разрешается брать в аренду на срок не более 20 лет (14 статья Водного Кодекса РФ), а участок леса может быть сдан не более чем на 49 лет.

Договор аренды земельного участка согласно Земельному Кодексу РФ не подразумевает единого для всех случаев максимального срока. Его в индивидуальном порядке устанавливает орган исполнительной власти в зависимости от целевого назначения участка земли.К примеру, земля в аренду под строительство (обязательно заранее согласовать место для размещения будущих объектов) дается на тот срок, который может потребоваться для строительных работ ( ст. 30, пункт 3 ЗК РФ).

В случае, когда земельные участки зарезервированы для муниципальных (государственных) нужд, необходимо заключать на срок, не превышающий срок резервирования. Это оговаривается в статье 22, пункт 3.1 Земельного Кодекса России.

Максимально возможный срок аренды земель сельхозназначения — 49 лет (законодательно это закреплено в федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Необходимо упомянуть о том, что в договор аренды земельного участка, который заключен на срок менее, чем один календарный год, не нуждается в государственной регистрации. Это оговаривается в ст. 26, пункт 2 Земельного Кодекса РФ.

Вопрос:
Есть ли принципиальная разница между строительством на участке, взятом в аренду и на собственном земельном участке? Какие необходимо оформлять документы для того и другого случая?

Ответ юриста:
Владельцы земельных участков имеют право начинать возведение каких-либо строений только в соответствии с целевым назначением земельного участка, наличием разрешения на использование. Абсолютно те же права и обязанности имеют и арендаторы (статьи 40, 41 Земельного Кодекса РФ), ограничение существует только в тех случаях когда договор аренды земли содержит ограничения на капитальное строительство.

Сроки строительства любых объектов на собственных земельных участках никак не ограничиваются, они могут вестись долгие годы. На участке, взятом в аренду, строительство ограничивается определенным сроком. В случае, когда участок земли предоставляется в аренду только на срок строительства здания, в случае несоблюдения условий, договор аренды подлежит аннулированию. В этом случае арендатор, нарушавший соглашение, теряет преимущества на заключение договора аренды на очередной срок. Об этом говорится в статье 46 Земельного Кодекса РФ.

В случае, когда при возведение строений на арендованном участке были нарушены какие-либо законодательные нормы, арендодатель может по собственной инициативе отказать в договоре аренды. Аннулировать же права на землю, являющуюся собственностью, возможно только в исключительных случаях.

Перечень документов на объект недвижимости одинаковый, не имеет значения на каком именно участке он построен. Владелец участка может зарегистрировать права на постройку в любое время, закон не предусматривает временных ограничений. Арендатор же заинтересован как можно быстрее оформить необходимый пакет документов, потому что от даты регистрации напрямую зависит начало работ по строительству.

Вопрос:
Какие существуют особенности при оформлении документов, когда покупается здание, находящееся на арендованном земельном участке?

Ответ юриста:
Никаких отличительных особенностей при оформлении документов на дом, находящийся на арендованном участке, не существует. В обоих случаях в договоре купли-продажи в обязательном порядке прописывается, кто и по какому праву является собственником земли, на котором расположен данный объект недвижимости.

Учитывайте, что при переходе права собственности на здание, расположенное на арендованной земле, сразу же перезаключить договор аренды на участок. В связи с этим имеется несколько способов оформления земли новым владельцем. Поговорим о них подробнее.

1. Вы можете получить от прежнего собственника здания доверенность на действующий договор аренды земли. В этом случае вам не придется оформлять договор аренды на свое имя. Когда время действия договора истечет, вы сможете его переоформить уже на себя. Данный вариант возможен в случае, когда договор аренды заключен на длительный срок (более пяти лет). При этом вам не нужно получать согласие арендодателя. Но уведомить его о том, что отныне вы являетесь доверенным лицом арендатора, обязаны. Это оговаривается в п.9 статьи 22 Земельного Кодекса России.

2. Также вы можете заключить договор аренды на свое имя (в этом случае необходимо, чтобы предыдущий договор был прерван бывшим собственником здания).Государственная регистрация договора новым владельцем объекта недвижимости необходима только тогда, когда срок действующего договора на аренду земельного участка ограничивается сроком в один год.

3. После того, как истечет срок аренды у предыдущего владельца приобретенного объекта недвижимости, вы можете предложить арендодателю выкупить у него земельный участок, а котором стоит ваше здание.

Вопрос:
Какие ограничения по закону имеются у владельца объекта недвижимости в случае, когда здание находится в собственности, а земельный участок взят в аренду. Как правильно продавать такой дом?

Ответ юриста:
Владелец здания на участке, взятом в аренду, по закону (ст.271 Гражданского Кодекса РФ) имеет право использовать землю. Законы РФ не предусматривают никакие ограничения для собственников зданий, построенных на арендованной земле, в случае, если они решают их продать. Но в том случае,когда после продажи объекта недвижимости, договор на аренду земли остался непереоформленным, арендную плату будет обязан выплачивать бывший владелец здания.

Владелец построек, находящихся на арендованном участке, имеет преимущество при аренде или приобретении в собственность земельного участка.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)


© 2009 — 2012, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕзакрытая ссылка на сайт mestopodsolntsem.ru обязательны.
Комментарии

21 коммент. к статье «Особенности строительства на арендованной земле»

  1. Татьяна:

    Подскажите пожалуйста, я купила помещение. В теплосетях получила ТУ на подключение к коммуникациям (канализация, тепло). В условиях ТУ стоит восстановление участка центральной канализации, начали восстанавливать, чистить трубы, но подошли арендаторы участка на котором проходят эти коммуникации и изъявили желание забрать трубы. Арендаторы пришли вместе с участковым! Я не хочу их отдавать! Что мне делать? Пожалуйста подскажите! Заранее Вам благодарна.

    • Admin:

      Татьяна, Вы были не правы в том, что начали производить ремонтные работы без согласования с собственником земельного участка или тем, кто его арендует на законном основании. Если собственник против того, чтобы на его участке производились работы, необходимо добиваться срочного сервитута. Серветут даст Вам право ограниченно пользоваться соседним участком. (пункт 1, статьи 274 ГК).

      Государственная регистрация сервитутов делается в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Основанием служит заявление владельца земельного участка или лица, в пользу которого устанавливается сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут становится действительным после его регистрации в ЕГРП.

      В случае, когда соглашения не удается достигнуть, установление и условия сервитута разрешается через подачу иска в суд лицом, которому необходимо провести работы на непринадлежащем ему земельном участке.

      В случае, если во время работ по ремонту коммуникаций будут произведены какие-то разрушения (к примеру, пострадает ландшафтный дизайн), то по сервитуту владельцу земельного участка необходимо будет выплатить оговариваемую компенсацию.

  2. Сергей:

    Подскажите, при покупке дома на арендованной земле при каких условиях можно оформить землю в собственность?

    • Admin:

      В договоре купли-продажи недвижимости обязательно уточняется по какому адресу расположен объект. А также указываются следующие сведения: кому и в каком праве принадлежит конкретный земельный участок.

      Переход права собственности на объект недвижимости не гарантирует автоматический переход права аренды на земельный участок.

      Существует два основных варианта оформления участка на нового владельца недвижимости:

      1. Получение от прежнего арендатора земли (важно, чтоб именно он являлся по документам владельцем дома) полномочий по действующему договору аренды. По закону новый договор заключать нет необходимости. Когда срок аренды подойдет к концу, новый собственник объекта недвижимости может переоформить договор уже на свое имя. Воспользоваться этим вариантом целесообразно, когда договор на аренду земельного участка бывшим собственником был заключен на срок более 5 лет. При этом не требуется получать разрешение арендодателя, достаточно его письменно уведомить о продаже недвижимости и передаче полномочий по договору аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ);

      2. Перезаключить договор аренды на свое имя. Перед этим бывший собственник недвижимости, находящейся на арендованной земле, должен расторгнуть договор аренды.

      Приватизация арендованного земельного участка

  3. Арсений:

    Строительство на арендованной земле — все-таки риск, по-моему… Вгрохаешь в строительство приличные деньги, а потом администрация вдруг передумает продлевать аренду земельного участка и тем более не даст возможность выкупить…

  4. Константин:

    Строительство на арендованной земле имеет свои риски, конечно. Но это и отличный шанс в последствии получить земельный участок в собственность… — но важно, чтоб конкретный земельный участок была возможность приватизировать.

  5. Александр:

    На взятом в аренду земельном участке под строительство гаража нужно ли оформлять разрешение на это строительство?

    • Admin:

      Александр, в силу пп. 1 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

  6. Кристина:

    Подскажите пожалуйста! Сколько стоит аренда земли под строительство в Калининграде (хотя бы приблизительные данные).

    • Admin:

      Кристина, Вы можете позвонить в земельный отдел городской администрации и узнать цены на аренду земли под строительство: в разных районах города стоимость может отличаться.

  7. Tajson:

    Вы правы — строительство на арендованной земле имеет массу подводных камней. Я бы прежде чем начать строительство на проблемном участке проконсультировался у юристов, разбирающихся в тонкостях Земельного кодекса. А то построишь коттедж, а потом выяснится, что землю нельзя переоформить.

  8. Svetarg:

    Я бы не стал начинать строительство на арендованной земле — слишком уж велики риски. Лучше купить земельный участок и на нем уже основательно строиться.

  9. Artemida:

    А я лично все же боюсь вкладываться в строительство на арендованной земле. Ну вот стремно мне, когда оно не твое! Жили мы в доме и на арендованной земле. Можно было гараж строить и т.п. Но я отказалась — только когда земля моя по праву — могу решиться на строительство. Ну правда — мало ли что: сегодня одни законы, завтра другие; сегодня одни прихоти у арендодателей, а завтра им в голову что-то стукнет.

  10. chizhka:

    Я тоже считаю, что строительство на арендованной земле — дело достаточно рисковое! Уж лучше купить сначала необходимый участок, а потом уже думать о строительстве.

  11. Алиса:

    Меня тоже интересует строительство на арендованной земле. Хотим с мужем построить дом, и, скорее всего, землю будем брать в аренду, так что Ваша статья пришлась очень кстати, спасибо. А есть какой-нибудь документ (может, методика расчета или что-то еще), которым должен руководствоваться исполнительный орган власти при установлении максимального срока аренды для каждого конкретного случая? Ведь проекты разные, и сроки выполнения строительных работ могут существенно различаться. Хотелось бы прикинуть, какой может быть срок в нашем случае — мы хотим деревянный дом, а дереву отстаиваться надо год-два.

  12. Ирина:

    А какой максимальный срок аренды земли? Если я решу начать строительство на арендованной земле, могу я рассчитывать на срок аренды, например, 50 лет. Или 100? Законодательство не запрещает такие большие сроки аренды?

  13. Мария Шатрова:

    Если можно, я задам вопрос. Мы закончили строительство на арендованной земле 3 года назад. В договоре указан срок аренды — 5 лет. Но мы собираемся продавать дом. Как быть с оставшимся сроком 2 года? Кто будет платить за аренду?

  14. Елена:

    Здравствуйте, для нас сейчас очень актуально строительство на арендованной земле. У меня такой вопрос, если мы построим дом на арендованной земле, пройдет лет 30 и арендодатель решит расторгнуть договор аренды земли? Что будет?

  15. Ирина:

    Не будет ли рискованным строительство собственного дома на арендованной земле? Если по окончании срока аренды, владелец земли откажется продлевать договор на аренду, смогу ли я пользоваться дальше своим домом или его придется продать?

  16. Мария:

    Взят участок на 3 года в аренду. Прошло 2 года, на настоящий момент он только разработан. Строительство не начато-отсутствие средств. Возможно ли оформить его в собственность? Или продлят ли аренду по истечении трёх лет?

    • Admin:

      Мария, все зависит от тонкостей, оговоренных в вашем договоре. Думаю, что лучший выход — прояснить вопросы с арендодателем. И обратиться в юридическую консультацию, там Вам подробно расскажут о возможности оформить конкретную арендованную землю в собственность.

      По вопросу продления аренды земельного участка: Согласно Земельному кодексу, у Вас есть преимущественное право на заключение нового договора аренды. (пункт 3 статьи 35; пункт 1 статьи 36).

    Яндекс.Метрика