Договор долевого участия: покупаем квартиру в новостройке

31 мая, 2012 в 17:20

Договор долевого участия: покупаем квартиру в новостройкеТому, кто решает приобрести жилье в новостройке, может быть предложено несколько схем приобретения квартиры. Для каждой схемы предусмотрен свой договор. Какой из них заслуживает доверия, какой требует консультации грамотного юриста, а под каким ни при каких условиях не стоит ставить свою подпись?

Как правильно заключать договор долевого участия необходимо знать каждому потенциальному покупателю квартиры в новостройке.

Договор долевого участия: чем опасен предварительный вариант

Дольщиком считается любой покупатель недвижимости в новостройке, заключивший договор долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома. Быть дольщиком вполне может и юридическое лицо (к примеру, риэлторская компания или фирма, планирующая приобрести для своих нужд цокольный этаж), внесшее деньги на строительство объекта. И для организации, и для физического лица действуют одни и те же требования к договору долевого участия. Они прописаны в законе №214-ФЗ.

Данный закон не предлагает строгой формы договора долевого участия, то есть, нет единого для всей России бланка ДДУ.

На практике чаще всего договоры, которые по закону подлежат обязательной государственной регистрации, заключаются путем составления единого бумажного документа.

Договор долевого участия не должен в обязательном порядке заверяться нотариально. Но по желанию сторон это можно сделать. По мнению экспертов, обращение к нотариусу даст дополнительные преимущества покупателю недвижимости на первичном рынке жилья:

  • во-первых, нотариус в обязательном порядке при удостоверении сделки с недвижимостью проверит, насколько правильно с юридической точки зрения оформлены все документы фирмы-застройщика;
  • во-вторых, нотариально заверенный договор впоследствии поможет более безпроблемно зарегистрировать право собственности на квартиру.

Если решите обойтись без нотариуса, то вам придется самостоятельно постигнуть юридические тонкости и научиться легко ориентироваться в специфических терминах. Не забывайте о том, что договор долевого участия – это не просто бумажка, речь идет о весьма внушительных суммах.

Поэтому со всей ответственностью отнеситесь к подписанию ДДУ. Основной договор составляется с учетом требований Федерального Закона 214. Но известны случаи, когда дольщикам предлагали поставить подпись под предварительным вариантом договора. Подписывая предварительный вариант договора долевого участия, помните о том, что он не будет зарегистрирован в ФРС. Т.е. возможно мошенничество со стороны застройщика – двойная продажа квартиры. Поэтому обязательно задайте представителю застройщика вопрос: в чем причина того, что откладывается подписание основного ДДУ.

Застройщики, как правило, объясняют это тем, что подготовка документов требует довольно много времени – примерно полгода. Еще одно возможное объяснение: это стандартная практика, и все застройщики подобным образом оформляют новостройки. Но это не так. Конечно, не все застройщики – мошенники, кто-то впоследствии заключает и регистрирует ДДУ по всем правилам. Но известны случаи, когда у застройщиков есть какие-то серьезные нарушения и именно в связи с ними подписание договора долевого участия согласно ФЗ № 214 не представляется возможным.

Договор долевого участия: третьи лица

Довольно часто встречаются ситуации, когда ДДУ заключается не напрямую с фирмой-застройщиком, а через посредников – например, агентство недвижимости. Что делать в таком случае? К кому предъявлять претензии, если договор долевого участия не соблюдается?

Риэлторы заключают договор с застройщиком напрямую. Поэтому требования на квартиру № принадлежат агентству. Оно в законодательном порядке имеет право заключить договор уступки прав требований к ДДУ с любым третьим лицом. После того, как договор уступки вступит в силу, сторонами ДДУ становятся с одной стороны – застройщик, с другой – третье лицо, например, гражданин Иванов.

При данной схеме риэлторское агентство будет отвечать только за действительность уступленных прав.

ВАЖНО: договор уступки необходимо зарегистрировать в Росреестре, после этого лицо, которому перешли права, становится стороной договора долевого участия на равных правах с застройщиком.

Договор долевого участия: важные нюансы

Кроме перечисленных выше нюансов, помните, что договор долевого участия обязательно должен быть составлен в письменной форме. Ни о каких устных договоренностях не может идти и речи. Есть еще несколько обязательных требований, несоблюдение которых приведет к тому, что договор впоследствии может быть признан недействительным.

Сайт «Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости» напоминает, что в ДДУ необходимо указать следующее:

  • когда состоится передача квартиры дольщику по акту;
  • точное техническое описание квартиры, вплоть до указания этажа и номера квартиры;
  • должен быть указан гарантийный срок (3 года на коммуникации и инженерно-техническое оборудование, на квартиру – минимум 5 лет);
  • фиксированная стоимость и график выплат (стоимость может измениться только при одном условии: изменение метража в большую или меньшую сторону).

Как правило, застройщик обозначает в правовом обосновании заключения договора, что он полностью соответствует 214-ФЗ, также дается информация, где покупатель недвижимости в новостройке при желании сможет ознакомиться с проектной декларацией.

Важный момент: оплату по договору участия в долевом строительстве следует производить только после того, как ДДУ пройдет регистрацию в Росреестре.

Застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков для строительства в том случае, когда:

  • Осуществлена государственная регистрация права на земельный участок. Не так важно, будет дом построен на арендованной земле или же земельный участок находится в собственности застройщика.
  • Имеется разрешение на строительство здания. Оно выдается органами местного самоуправления. Разрешение подтверждает, что проектная документация находится в полном порядке и застройщик может осуществлять как реконструкцию здания, так и строительство нового объекта.
  • Предоставлена проектная декларация, содержащая информацию о проектах строительства многоквартирных домов (или любых других объектов недвижимости – таунхаусов, коттеджей и т. д.), в возведении которых участвовала компания-застройщик в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации. Об этих объектах должны иметься все данные: точный адрес указанных домов, срок ввода их в эксплуатацию на основании проектной документации и фактические сроки, когда были сданы здания. Также должна иметься следующая информация: сумма задолженности по кредитам, финансовые отчеты текущего года. Необходимы и документы на земельный участок: какие права на него имеет компания-застройщик.

Договор долевого участия: меры безопасности

Наш совет – внимательно отнеситесь к подписанию договора долевого участия. Если по каким-то причинам вы решили, что риск – дело благородное и подписали сомнительный ДДУ – отдавайте себе отчет, что вряд ли закон встанет на вашу защиту. Вам останется только уповать на порядочность застройщика. Поэтому необходимо проверить надежность застройщика. Стоит провести небольшое расследование, чтобы узнать всю подноготную застройщика – в этом вам помогут отзывы и информация в Интернете и других средствах массовой информации. Не забудьте проконсультироваться у юриста, имеющего есть опыт сопровождения сделок с недвижимостью.

Не стоит забывать о страховании. Сейчас многие компании предоставляют такую услугу, как страховка финансовых рисков при обретении квартиры в новостройке. Если работники страховой компании отказываются страховать предоставленный вами договор долевого участия, то это повод усомниться в том, что ДДУ составлен по всем правилам.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)



© 2009 — 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕзакрытая ссылка на сайт mestopodsolntsem.ru обязательны.

Выскажите своё мнение о статье «Договор долевого участия: покупаем квартиру в новостройке»

Я не робот.