Покупка квартиры в новостройке: схемы продаж

8 февраля, 2010 в 15:10 

pokupka-kvartiry-v-novostrojke-sxemy-prodazh

Любая семья, не имеющая жилплощади, мечтает о своих собственных квадратных метрах. И когда наконец-то появляется возможность приобрести жильё – понятно, что большинство из нас хочет, чтобы это был новострой. Вооружившись рекламными проспектами, картой города, телефоном и советами друзей-знакомых мы выбираем наш будущий дом. И тут-то, оказывается, нас поджидает сюрприз: в новостройках квартиры продают по различным схемам (договорам).

Законно ли это?

Российская действительность такова – разные варианты продаж квартир в новом доме весьма обыденное явление. Если застройщик получил добро на свою деятельность до вступления в силу Федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то застройщик вправе применять как старые, так и новые схемы продаж. К так называемым старым схемам эксперты относят:

  • соинвестирование;
  • долевое участие;
  • инвестиционный договор.

Нововведения – это вексельная, предоплатная и комбинированная схемы продаж. Какую же из них выбрать?

Вексельная схема

Суть данной схемы весьма проста: вместо квартиры вы сначала покупаете вексель. А точнее, заключаете два договора с застройщиком: о купле-продаже векселя и квартиры (в случае с последней документ носит предварительный характер). По окончанию строительства вы просто обменяете вексель на новенькую жилплощадь.

Преимущества
Плюс этой схемы однозначно в том, что вы оплачиваете всю стоимость квартиры сразу и подорожание квадратных метров, пока будут строить дом, вас уже не тревожит.

Недостатки
Минус – вы фактически покупаете «кота в мешке». В реквизитах векселя указывают лишь его стоимость и сроки погашения, а так же ваши данные. Так же при этой схеме вы не сможете приобрести квартиры в строящихся домах в кредит. Но в случае утери векселя – восстановить документ нельзя, так же как и погасить его досрочно.

Предварительная (предоплатная) схема

Эта схема так же подразумевает оформление двух договоров: предварительного и, непосредственно, купли-продажи. В первом прописывают основные положения второго. А именно: на какой срок договор заключается, обязательства инвестора, и как вы будете оплачивать покупку. Второй договор (купли-продажи) заключают уже после окончания стройки и оформления квартиры.

Деньги за свой будущий дом вы платите на этапе заключения первого договора, чаще всего эта сумма равна стоимости квартиры. При такой схеме следует обратить внимание на срок и предмет действия предварительного договора. Они должны соответствовать законодательству, иначе договор действителен всего один год.

Преимущества
Плюс этой схемы – возможность приобрести квартиру в кредит. А так же то, что на момент подписания предварительного договора фиксируется цена за квадратный метр жилья.

Недостатки
Минус – на первом этапе сделки ваша квартира существует, как правило, только на бумаге. А значит её описание, точная квадратура и окончательная цена – неизвестны.

Комбинированная схема

Эта схема покупки жилья на сегодня самая распространённая – она включает в себя элементы двух предыдущих. Суть такова: компания-застройщик продаёт будущую квартиру инвестору (заключает предварительной договор купли-продажи). Последний, в счёт оплаты, покупает вексель у застройщика. Его стоимость равна стоимости квартиры. Затем инвестор уступает свои права вам – конечному покупателю.

Преимущества
Эта схема наиболее выгодна для покупателя. Во-первых: вы не имеете дела непосредственно с застройщиком – т. е. сроки сдачи дома и прочие формальности вас не тревожат. Во-вторых: возможна ипотека. В-третьих, что самое важное, вы у посредника (инвестора) покупаете уже готовую квартиру, а не сомнительный документ (вексель), который можно будет обменять на жильё.

Недостатки
В данном случае вы вряд ли выиграете на цене квадратных метров, так как покупаете квартиру у посредника.

«Мораль сей басни такова…»

Покупка квартиры в новострое в наше время – весьма рискованное дело. И как бы вы ни старались осилить все законодательные акты и нормы, чтоб не попасть в очередную аферу – риск всё равно остаётся. По мнению экспертов – ни одна из вышеперечисленных схем не даст вам полной гарантии, что в итоге вы таки станете счастливым новосёлом. Они рекомендуют идти старым проверенным путём – оформлять договор долевого участия. Но если по каким-то причинам в вашем случае это невозможно – не поленитесь и не пожалейте денег на консультацию толкового юриста перед тем, как подписывать какие-либо договора.

Автор статьи: Ольга Заковрашная



© 2009 — 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://mestopodsolntsem.ru обязательны.


Комментарии

3 комментария к статье «Покупка квартиры в новостройке: схемы продаж»

  1. Reatris

    Схемы продаж в новостройках у вас достаточно подробно расписаны, буду знать на что обратить внимание. Как раз собираемся покупать квартиру в новостройке для старшей дочери.

  2. Alexcanoir

    Схемы продаж в новостройках работают практически все. Выбирать надо в зависимости от ситуации и застройщика. Спасибо за полезную информацию.

  3. Вистор

    Покупка квартиры в новостройке — это сложно. Мы покупали квартиру в новостройке в прошлом году. Для себя выбрали предварительную схему, она показалась нам наиболее удобной. Застройщик не обманул, мы теперь — новоселы 🙂

Выскажите своё мнение о статье «Покупка квартиры в новостройке: схемы продаж»

Я не робот.