Квартира находится в ипотеке: правила продажи

13 марта, 2015 в 16:27 

Правила продажи квартиры, находящейся в ипотекеМногие заемщики считают, что невозможно продать квартиру, если ипотечный кредит, взятый на ее приобретение, еще полностью не погашен. Но это заблуждение, которое мы и постараемся развеять, расскажем, как грамотно и с наименьшими потерями продать квартиру или другую недвижимость, находящуюся в ипотеке.

Сразу надо отметить: не стоит надеяться на то, что продажа ипотечной квартиры принесет владельцу ощутимую выгоду.

Как показывает практика, выйти без существенных убытков – это уже хороший результат. Поэтому если рассчитываете получить существенную прибыль – даже не ввязывайтесь в продажу, экономически это не выгодно.

Продажа квартиры в ипотеке: возможные причины

Какие обстоятельства могут подтолкнуть к серьезному мониторингу вопроса «как продать квартиру в ипотеке»? Вот несколько основных причин:

  • стремительное падение доходов (увы, в кризис от этого никто не застрахован);
  • переезд в другой регион;
  • проблемы со здоровьем (к примеру, срочно необходимы деньги на операцию);
  • необходимость уменьшить или, наоборот, увеличить квадратные метры;
  • ипотека как инструмент инвестирования.

Необходимость срочно продать недвижимость, за которую еще не погашена кредитная задолженность, может быть вызвана и семейными обстоятельствами. Например – увеличение семейства. Понятно, что с двумя малышами однокомнатная квартира быстро станет тесной. Поэтому банк с понимаем отнесется к желанию заемщика продать однокомнатную квартиру, а на полученные деньги оформить новый ипотечный кредит, но уже на трехкомнатную в районе с хорошей инфраструктурой.

Чаще всего необходимость продать квартиру, за которую ипотека еще полностью не погашена, возникает в связи непредвиденными финансовыми проблемами. Ипотека берется на длительный срок, невозможно просчитать все возможные форсмажоры до мелочей: предусмотреть крах компании, которая была вполне успешна в докризисный период; невозможность найти новое место работы с достойной оплатой.

Возникает вероятность того, что у заемщика пропадает возможность регулярно оплачивать оговоренные ежемесячные платежи по ипотеке. Когда задолженность станет слишком крупной, то банк, согласно договору, имеет право забрать квартиру у должника. Понятно, что при этом нерадивый заемщик остается у разбитого корыта. А надо было всего лишь пойти в банк с вопросом: «Можно ли продать квартиру в ипотеке?».

Как банки относятся к необходимости продать ипотечную квартиру

Ни один банк не придет в восторг от того, что заемщик решил продать квартиру и досрочно погасить взятый ипотечный кредит. В этом случае банк прощается со своим доходом, ведь ему перестанут выплачиваться проценты.

Невыгодна банку и переуступка обязательств по ипотеке, потому что новый заемщик ему неизвестен, он может оказаться еще более проблемным, чем предыдущий.

Тем не менее в договоре ипотечного кредитования почти наверняка имеются пункты, в которых оговаривается как возможность досрочного погашения кредита на жилье, так и возможность продажи ипотечной квартиры.

Довольно часто банк идет на компромиссный вариант: дает возможность перезаключить договор ипотеки на третье лицо (на покупателя ипотечного жилья). Надо быть готовым к тому, что банки могут выдвинуть следующее условие: за согласие на переоформление ипотеки необходимо заплатить определенный процент (обычно называется 1% от общей суммы взятого кредита на недвижимость). Вот тут не помешает проконсультироваться с независимым финансистом: дело в том, что в этом случае банки часто нарушают закон. Наш совет: на этапе сделки платите этот процент, но впоследствии эти деньги можно будет попробовать вернуть в судебном порядке (внимательно изучайте договор).

Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, реально. Но сил, нервов и денег на это может уйти много – банк способен вставлять палки в колеса и мешать сделке. Мало кто из потенциальных покупателей решится на убыточную и сложную для себя сделку. Стимул для покупателя пройти весь путь до конца только один – цена за ипотечную квартиру должна быть существенно ниже рыночной.

Какие аргументы будут для банка наиболее действенными, чтобы он поддержал желание заемщика в продаже ипотечной квартиры? Самая выигрышная стратегия: убедить сотрудников банка в том, что вы на данный момент находитесь на финансовом дне и у вас нет ни малейшей возможности регулярно вносить платежи, а с каждым месяцем ситуация будет только усугубляться. Все остальные аргументы для банка вряд ли окажутся убедительными. Поэтому будьте красноречивы, когда придете к менеджеру выяснять, а можно ли продать квартиру в ипотеке.

Готовимся к продаже

Помните о том, что нет единых условий кредитования: у каждого банка они свои. В связи с этим и схема продажи ипотечной квартиры может немного отличаться.

Банк не имеет права запретить вам продавать вашу квартиру. Она не является собственностью банка, с которым у вас заключен ипотечный договор. Недвижимость выступает как залог, не более того. Понятно, что банку не хочется терять прибыль от выплаты процентов, поэтому будьте готовы к тому, что вас начнут отговаривать.

Что необходимо будет сделать

  • внимательно перечитать условия договора об ипотеке;
  • выписать все возникшие вопросы и проконсультироваться у банковского специалиста буквально по каждому пункту;
  • не помешает пойти и на следующую небольшую хитрость: позвонить в свой банк от лица потенциального покупателя недвижимости и выяснить все нюансы по продаже ипотечной квартиры (полученная таким способом информация будет полезна при общении с теми, кто окажется заинтересован в приобретении вашего жилья);
  • следующий шаг – получить официальное разрешение банка на продажу квартиры, находящейся в ипотеке (без него сделка невозможна, разрешение необходимо будет предъявить агенту по недвижимости, если продажа собственности проводится через риэлторское агентство, или же непосредственно покупателю);
  • запросить в банке справку об оставшейся сумме невыплаченного долга + проценты;
  • выставить квартиру на продажу (разместить объявления в газете, на досках объявлений, специализированных городских сайтах и т. д.).

Надо ли сразу оговаривать, что вы продаете именно ипотечную квартиру? Риэлторы, проведшие несколько подобных сделок, считают, что указывать эту информацию в объявлении не стоит: она оттолкнет часть потенциальных покупателей. Надо, чтоб покупатель сначала почувствовал энергетику квартиры, захотел ее приобрести. Если покупатель в квартиру уже влюбился, то новость о том, что есть некоторые сложности с оформлением документов, уже вряд ли его отпугнет.

Как продать квартиру в ипотеке: изучаем возможности

Покупатель с наличкой: полное погашение кредита

Идеальный вариант – если находится покупатель с наличными деньгами. По договору часть суммы сразу же переводится банку, таким образом погашается задолженность по ипотечному кредитованию. Вся оставшаяся сумма переходит на счет продавца.

В случае, когда сумма задолженности банку большая, с покупателем заключается предварительный договор. В нем оговаривается, что покупатель ипотечной квартиры обязуется покрыть задолженность с учетом перерасчета процентов. После этого менеджер банка вручает документы, подтверждающие, что с квартиры, находящейся по такому-то адресу, обременение снято. Документы необходимо предоставить в Росреестр. Данная организация выдаст новое свидетельство о праве собственности на недвижимость. Оставшиеся от уплаты задолженности по ипотеке деньги переводятся на счет продавца.


Отметим, что покупатели с наличными деньгами – это большая удача. Как правило, они подходят к покупке недвижимости очень взвешенно, не любят рисковать и всячески избегают подводных камней. Скорей всего они предпочтут стать владельцем «безпроблемной» квартиры, благо сейчас есть из чего выбирать. Ваша квартира должна иметь целый ряд преимуществ: к примеру, находиться в экологически чистом районе с хорошей инфраструктурой, в котором очень редко жилье выставляется на продажу. Другое серьезное преимущество – низкая цена.


Смена заемщика

Еще один способ продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, – замена ипотечного договора. Разумеется, что без согласия банка не обойтись. Все обязательства бывшего владельца квартиры автоматом переходят на покупателя. В связи с этим банку необходимо провести тщательную проверку на финансовую благонадежность нового заемщика, переоформить договор займа на него. Если банк кандидатура заемщика устроит, то квартира у нового владельца по-прежнему будет находиться в залоге у кредитной организации.

При этом у покупателя должны быть деньги, чтобы выплатить за уже погашенную часть квартиры.

Надо сказать, что процедура переоформления и для продавца, и для покупателя будет непростой.

Можно ли продать квартиру в ипотеке на стадии строительства

Если квартира, взятая в ипотеку, еще находится в стадии строительства, то в этом случае банк может сделать покупателю следующее предложение: использовать заемные деньги для того, чтобы закрыть долг продавца. Важный момент: такой вариант возможен только при условии, что покупка квартиры в новостройке по ипотечному кредитованию была оформлена по договору долевого участия.

В этом случае оформляется договор цессии (переуступка прав). Недвижимость еще не построена, поэтому право собственности переоформлять не на что. Покупатель, заключая кредитный договор с банком, получает возможность «требовать» свои квадратные метры у застройщика. Серьезные компании-застройщики препятствий не чинят, с пониманием относятся к необходимости оформления договора переуступки.

Чтобы выставить на продажу квартиру в ипотеке, находящуюся в стадии строительства, потребуется предъявить финансистам согласие компании-застройщика на переоформление договора (ДДУ). Одновременно с разрешением нужно подать заявление о том, что покупатель желает заключить договор цессии. На рассмотрение документов уходит несколько дней.

Надо быть готовым к тому, что за разрешительные документы компании-застройщику и банку придется заплатить. Как правило, эти траты берет на себя продавец недвижимости по ипотеке.

Автор статьи: Марина Ердякова (Aqvamarin)



© 2009 — 2016, Место под Солнцем: обзор рынка недвижимости. Все права защищены.
При копировании и републикации статьи сохранение авторства и активная и НЕ закрытая ссылка на сайт http://mestopodsolntsem.ru обязательны.


Выскажите своё мнение о статье «Квартира находится в ипотеке: правила продажи»

Я не робот.